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5年二手房将达15万套?结果令人大跌眼镜!

发布日期:2021-07-21 02:41   来源:未知   阅读:

  今天,我在社群中发现有网友大胆猜测,5年后江北核心区可能会出现大量二手房,二手房数量将达到15万套。

  有网友表示:投资的,基本是上车就被焊死车门,未来产业支撑不了,全部都是住宅。

  不过也有网友表示,新区建设是并非一朝一夕的事情,南京想要发展必然要过江,发展江北,江北的崛起只是时间问题。

  我对江北核心区目前所有已交付、在售、即将开售的住宅进行了统计,目前江北核心区

  不过,虽然没有15万套之多,但是5年后,核心区也将产生超4万套的存量,这样的规模也是不容小觑的。

  长江隧道口板块16141套房>研创园板块9203套房>核心区南工大板块8418套房>核中核板块7986套房的格局。而从各个板块的面积来看,则是,

  研创园板块17平方公里>核中核10.3平方公里>核心区南工大板块3.8平方公里>隧道口2.7平方公里。

  和目前板块的房源存量,可以得出,各个板块每平方公里的房源数量,即各个板块的房源密度为:隧道口5978套房/km2>核心区南工大2215套房/km2>核中核775套房/km2>研创园541套房/km2。

  每平方公里的住宅数达到了5978套房,房源密度远超其他板块,这样从侧面体现出,隧道口板块是当下整个江北核心区居住氛围最为浓厚的区域。

  而核中核区域和研创园板块因为其本身板块面积较大,外加住宅地产开发强度较低,所以目前而言,单位面积房源数较低,居住氛围不足。

  大道、西至浦滨路、东、北至七里河,整体面积大约为2.7平方公里,南侧为研创园板块,西侧为南工大板块,北侧、东侧均为核中核片区。

  从整体数据来看,隧道口板块未来的二手房存量稳稳占据了第一位,虽然该片区目前只有8个小区,但是房源储备量达到了

  这主要是因为正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际这些核心区第一代住宅数量过于庞大,房源数达到了9696套之多。

  这三个小区的房源目前能上市流通,这也就意味着在5年后的二手房市场上,相较于当下在售的房源来说,

  这9000多套房源其实已经成为了”相对的老房子“,存在一定的销售时间差。

  根据小道消息,该地块预计将于明年开发建设上市。从规划图中可以看出来,该地块整体体量较大,与正荣润锦城占地面积相当,参考正荣润锦城2700余套房的存量,可以大约估算出,该地块未来房源量也将逼近3000套大关。

  还有一点值得注意的是,住宅用地相较于其他用地占比较高,所以该片区的单位面积居住人口也相对较多,可以预见,该片区未来将成江北核心区首屈一指的热闹之地。

  km2研创园板块是江北核心区内最大的单一板块,主要位于长江隧道至三桥之间,

  当下共5个小区,房源存量为9203套房源,单位面积房源密度是整个核心区的最后一名,为541套房/平方公里。

  在这9203套房源存量中,青奥板块占据了绝对主力,保利西江月、中海国际社区、金地风华国际三个小区,

  房源总数达到了7151套,达到了研创园板块房源总数的77%。这三个小区中,保利西江月属于核心区第一代住宅产品,有毛坯房源,目前可以上市流通。而中海国际社区和金地风华国际正在交付中,预计将于3年后开始流向二手房市场。

  目前该片区还有两幅住宅用地已经出让,即颐居G10地块和新城G11地块。

  而从研创园的整体存量来看,还有数十幅住宅用地待出让,其主要集中在五桥至城南河之间的沿江地带,还有五桥沿线部分地块。

  有一点值得关注的是,在17平方公里的土地上,产业用地、科研用地的占比超过了住宅用地,这也就意味着该片区的产业人口将有望超过居住人口。

  这一点也将为未来研创园片区的二手房流通性创造了良好的基础条件,换而言之,

  这里的二手房相较于较为纯粹的居住区,更加容易出手,售卖周期更短。核心区南工大:3.8平方公里,8418套房,房源密度2215套/km2

  当下房源数量位居第三的是核心区南工大板块,共计11个小区超8418套房源。

  大道、北至七里河、东至浦滨大道、西至江北大道快速路,总面积约为3.8平方公里,单位房源密度为2215套房/km2。

  在很多买房人眼中,南工大板块未来将会形成海量的二手房,这也成为很多购房者“被劝退”的主要原因。

  11个小区聚集在这3平方公里土地上,咋一看,给人的感觉是人口密集度如此之高,未来将形成海量二手房。

  南工大板块属于小街区密路网的设计,虽然小区数量较多,但是小区的单一体量较小,房源总量并不多。

  最高不超过2.4,最低为2.0,整体容积率大约在2.2左右。相较于隧道口片区普遍2.8的容积率,南工大整体的容积率要低的很多,单位面积居住人口要少很多。

  再从规划来看,目前板块内只有4幅住宅地块尚未出让,而且这四幅地块的整体面积也相对较小。可以推断,

  未来核心区二手房存量大约在1万套,整体体量相对而言并不大。不过,有一点值得注意的是,虽然南工大板块的整体房源数量不多,但是

  在2026年左右,该片区将会有近9000套存量二手房,按当下超核心区超一半投资客的比例来看,5年后,这3.8平方公里的土地上可能将会有超4000套二手房上市,这对于整个市场而言都是一个极大的考验。核中核:10.3平方公里,7986套房,房源密度775套/km2

  江北核心区核中核片区北至江北大道、南至滨江大道、西至七里河、东至浦镇大街,

  总面积达10.3平方公里,当下共有7个小区7986套房源,单位房源密度为775套房/km2。

  该板块也同样属于密路网、小街区的设计,社区规模相对较小,即使是大社区也被分割成多个地块。

  根据规划,该片区未来将成为江北的金融商贸中心,核心区的大部分商办用地、超高建筑都汇聚于此处。

  图书馆、美术馆、会议中心、市民中心等代表城市能级的高能配套也都位于此处,从整体规划来说,这里未来将是整个江北的市中心。

  从土拍市场也能看出该片区的价值相较于其他片区更高一些,板块内的卓越G12地块毛坯销售限价达3.5万/㎡,相较于其他板块,毛坯销售限价3.2万/㎡,该片区的房价天花板足足高出了3000元/㎡。

  从整体规划来看,该片区还有较多的住宅用地,短期内暂无集中出让的计划。目前南工大板块、隧道口板块的待开发住宅用地所剩无几,未来核中核板块有望成为住宅供给的主阵地。

  ,未来核心区二手房卖给谁?我想这个问题困扰着大部分买房人。从当前市场来看,

  核心区的买房人还是以投资为主,可以预见,限售期一过,未来核心区二手房市场将会涌出大批房源。二手房市场存在时间差,存量不等于有效竞争对象

  不过这不一定代表未来二手房市场的有效竞争在逐步扩大。众所周知,老破小区在二手房市场属于逐渐被抛弃的产品,一街之隔差价上万元每平米的例子比比皆是,这就涉及到房源上市的时间差问题。

  来看,3年限售期加2年的房子建造周期,上市交易时间基本上要达到5年之久。而5年后,核心区第一代产品年限已达到8年之久,在二手房市场上已经很难和新一代产品形成有效竞争。

  所以未来核心区二手房有效竞争存量其实在一定程度上是动态变化的,而非累计增加的,你所要关注的是同期产品,而非整体存量。短期看首付,长期看产业,核心区的未来看人口

  虽然在二手房市场存在一定的时间差,不过把时间拉长来看,核心区的住宅存量将逐步增加是个不争的事实。

  “短期看首付,中期看供求,长期看产业”。这是江北核心区新房市场是否火热的大体逻辑。而在二手房市场中,房子的居住属性增加,金融属性下降,房子的流通性如何将依赖于是否有人口涌入。

  产业落地将成为未来江北核心区二手房市场的重要基石。产业的聚集将带来大量的就业人口,而这些人口也将成为未来核心区二手房市场的主力客群。写在最后:

  人口作为城市组成的基础要素,对于新兴板块而言,区域发展前景与人口聚集度息息相关。虽然4万多套房源对于买房人来说,未来的二手房市场或多会少会有部分影响,但是从宏观角度来看,人口的迅速聚集将很大程度上促进核心区的城市建设与发展。不过,对于如何遏制投资客的涌入,就需要更多的智慧了。新莱应材董秘回复:公司产能基本能满足现有市场需求20www.bd6h8.cn